Vermietung

Mit Inkrafttreten der Novellierung der Energieeinsparverordnung (2014) müssen in Vermietungsanzeigen bestimmte Angaben gemacht werden. Werden die Angaben nicht oder nur unvollständig gemacht und/oder wird dem Interessenten kein gültiger Energieausweis vorgelegt, drohen Bußgelder bis zu 15.000,-- Euro. Die Pflichtangaben sind davon abhängig, wann der vorliegende Energieausweise ausgestellt wurde.
Befeuerungsart (z.B. Erdgas, Öl, Fernwärme, Nachspeicher) Baujahr Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) Beim Verbrauchsausweis sind zusätzlich anzugeben: Energieverbrauchskennwert Angabe darüber, ob der Energieverbrauch für die Aufbereitung des Warmwasser enthalten ist. Beim Bedarfsausweis ist zusätzlich anzugeben: Endengeriebedarf
Befeuerungsart (z.B. Erdgas, Öl, Fernwärme, Nachspeicher) Baujahr Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) Energieeffizienzklasse Beim Verbrauchsausweis ist zusätzlich anzugeben: Energieverbrauchskennwert Beim Bedarfsausweis ist zusätzlich anzugeben: Endengeriebedarf
Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Betriebskosten aber nicht nach der Wohnfläche, sondern nach dem Miteigentumsanteil abzurechnen. Bereits nach den unterschiedlich anzuwendenden Rechtsvorschriften gibt es Differenzen in den Betriebskostenabrechnungen für Mieter und Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) enthält darüber hinaus oft Bestimmungen, bestimmte Betriebskosten nicht nach Miteigentumsanteile, sondern nach anderen Maßstäben (z.B. wohnungsweise, Personentage) umzulegen. Bei Abschluss eines Mietvertrages muss daher darauf geachtet werden, dass die unterschiedlichen Umlageschlüssel einander angepasst werden. Sonst kann es ihnen als Vermieter einer Eigentumswohnung passieren, dass Sie an die Wohnungseigentümergemeinschaft höhere Betriebskosten bezahlten müssen, als Sie diese von dem Mieter einfordern können. Dazu ein Beispiel zur Verdeutlichung: Ist die Eigentumswohnung an drei Personen vermietet und der Umlageschlüssel für Müllentsorgung ist nach der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) Personentage und leben im ganzen Haus bei 4 gleich große Wohnungen insgesamt 6 Personen, so zahlen Sie die Hälfte der Müllentsorgungskosten an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist im Mietvertrag keine Vereinbarung zum Umlageschlüssel enthalten, so hat die Umlage nach der Wohnfläche zu erfolgen. Da alle 4 Wohnungen gleich groß sind, hat der Mieter als Umlage nur ¼ der Müllentsorgungskosten zu tragen. Das fehlende ¼ der vom Mieter zwar verursachten, aber nicht umlagefähigen Müllentsorgungskosten bleibt beim Vermieter/Eigentümer hängen. Eine Änderung des Umlageschlüssels innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt in der Regel nicht in Frage, da es dazu einen Grund geben muss und die Änderung zu mehrheitlich zu beschließen ist. Also ist bei der Erstellung des Mietvertrages darauf zu achten, dass die Umlageschlüssel so vereinbart werden, wie diese in der Hausgeldabrechnung des Verwalters ausgewiesen sind. Im Zweifel fragen Sie bei Ihrem Verwalter nach.
Im Wohnungseigentumsrecht gilt für die Abrechnung der Betriebskosten das sog. Abflussprinzip. D.h. die Kosten werden in die Jahresabrechnung aufgenommen, in der die Ausgabe getätigt worden ist. Ist zum Beispiel das Kalenderjahr das Wirtschaftsjahr und im Januar kommt die Jahresabrechnung für den Strom der Aufzugsanlage, so wird die Nachzahlung für das Vorjahr im Folgejahr abgerechnet, weil die Nachzahlung im Januar bezahlt worden ist. Im Mietrecht kann neben dem vorbeschriebenen Abflussprinzip auch das Leistungsprinzip zur Abrechnung der Betriebskosten herangezogen werden. Bei dem Leistungsprinzip werden die Kosten in dem Wirtschaftsjahr abgerechnet, in dem die Leistung erbracht worden ist. Um bei dem Beispiel der Stromnachzahlung für den Aufzug zu bleiben: Obwohl die Abrechnung erst im Januar des Folgejahres gekommen ist und die Nachzahlung auch erst im Januar bezahlt wurde, wird der Nachzahlungsbetrag im Vorjahr mit abgerechnet, weil der Strom im Vorjahr verbraucht wurde. Eine nach dem Abflussprinzip erstellte Hausgeldabrechnung des Verwalters kann nicht Grundlage einer Betriebskostenabrechnung für den Mieter nach dem Leistungsprinzip sein. Auch bei dem Wirtschaftsjahr ist daher darauf zu achten, dass die Abrechnungsarten einander angepasst sind. Welche Kosten der Verwalter nach welchem Prinzip abrechnet sollten Sie beim ihm im Zweifel erfragen und den Mietvertrag entsprechend angeben. Bei dem Wirtschaftsjahr ist aber auch wichtig, dass die Abrechnungszeiträume übereinstimmen. Oft aber nicht immer rechnet der Verwalter die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr ab. Wenn es die Teilungserklärung vorschriebt, dann wird der Abrechnungszeitraum zwar auch 365 Tage umfassen, aber eben nicht vom 01.01. bis 31.12., sondern z.B. vom 01.05 bis 30.04. Eine Abweichung vom Kalenderjahr kommt in der Regel dann vor, wenn die örtlichen Stadtwerke die Leistungskosten (Gas, Strom, Wasser usw.) unterjährig abrechnen. Es sollte daher im Mietvertrag der Abrechnungszeitraum vereinbart werden. Generell, aber auch in diesem Zusammenhang sollte dem Mieter folgender Sachverhalt aufgezeigt werden, damit es bei der ersten Betriebskostenabrechnung nicht schon zu Unstimmigkeiten kommt. Wird zum Beispiel die Wohnung zum 01.10. neu vermietet und der Abrechnungszeitraum ist –um es einfach zu halten- das Kalenderjahr, dann erhält der Mieter im Folgejahr für den Mietzeitraum vom 01.10. bis 31.12. seine erste Betriebskostenabrechnung. Diese Betriebskostenabrechnung wird jedenfalls eine hohe Nachzahlung ausweisen. Warum? Vermutlich wurden bei der Bemessung der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die jährlichen Betriebskosten durch 12 geteilt. Also bei jährlich Betriebskosten von 1.800,-- Euro eine monatliche Vorauszahlung von 150,-- Euro. Dabei werden aber außeracht gelassen, dass die Betriebskosten einer Wohnung in den Wintermonaten durch das Heizen wesentlich höher und in den Sommermonaten wesentlich geringer sind. Bei einer Betriebskostenabrechnung für ein ganzes Jahr gleicht sich das aus, nicht aber bei einer Rumpfabrechnung wie in unserem Beispiel. TIPP: Damit das Mietverhältnis nicht bereits mit der ersten Rumpf-Betriebskostenabrechnung belastet wird, sollte der Mieter auf diesen Umstand hingewiesen werden verbunden mit dem Vorschlag, doch für die ersten Monate –freiwillig- eine höhere Vorauszahlung zu leisten.
Die Hausordnung, ein wichtiges Thema! Über kaum ein anderes Reglungswerk im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht gibt es so viel Ärger unter den Bewohnern. Da wurde die Haustüre nicht um 22.OO Uhr abgeschlossen, die Wäscheleite zwei Stunden zu lange benutzt, um 13:00 Uhr noch Flöte geübt. Die Liste der möglichen Verstöße gegen die Hausordnung scheint unendlichen zu sein. Umso wichtiger ist es, dass eine etwa in der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Hausordnung zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht wird. Nur dann wenn die Hausordnung dem Mieter auferlegt wurde, können Sie als Vermieter auch gegen dem Mieter etwas unternehmen, wenn über den Verwalter an Sie als Eigentümer Beschwerden herangetragen werden. TIPP: Lassen Sie sich vom Verwalter ein Exemplar der Hausordnung geben und heften Sie diesem dem Mietvertrag an. Oft sind in Formularmietverträgen bereits vorformulierte Hausordnungen enthalten. Diese sollten Sie aber nur verwenden, wenn entweder in der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Hausordnung beschlossen worden ist oder aber die beschlossene Hausordnung nicht zur Hand ist. In diesem Fall gilt dann, besser als keine Hausordnung.
In der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) kann die Vereinbarung enthalten sein, dass die Eigentumswohnung nur an einen bestimmten Personenkreis vermietet werden darf oder aber eine Vermietung generell von der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beschluss) oder eines Dritten z.B. dem Verwalter abhängig ist. Solche Klauseln finden sich oft bei Gewerbeeinheiten oder bei Ferienwohnanlagen. Grundsätzlich sind solche Vereinbarungen wirksam, es sei denn sie sind diskriminierend z.B. Verbietungsverbot an Homosexuelle, Ausländer oder Familien mit Kindern. TIPP: Vor Unterzeichnung des Mietvertrages die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) prüfen oder den Verwalter um Auskunft ersuchen.
Bei Abschluss eines Mietvertrages über eine Eigentumswohnung ist unbedingt darauf zu achten, dass die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Mietvertrag in Einklang gebracht werden. Eine Beschränkung der Nutzungsrechte des Mieters kann darin bestehen, dass ein Mieter nicht alle zum Allgemeingebrauch bestimmen Einrichtungen und Anlagen benutzt werden dürfen. So kann die Nutzung der Sauna oder des Schwimmbades in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) zeitlich eingegrenzt oder nur den Eigentümern vorbehalten sein. Zu beachten sind insbesondere auch Sondernutzungsrechte der andern Miteigentümer. Ist einem Miteigentümer das ausschließliche und alleinige Nutzungsrecht an der Gartenfläche zu gewiesen, so darf der Mieter die Gartenfläche nicht mitbenutzen, auch wenn die Gartenfläche für den Mieter frei zugänglich ist. Selbst bei sorgfältiger Anpassung der mietvertraglichen Bestimmungen an die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) kann es passieren, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft während der Laufzeit eines Mietvertrages Beschlüsse fasst, die Einfluss auf das schuldrechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter haben, ohne aber dass diese Beschlusse automatisch zum Gegenstand des Mietvertrages werden. Bei Beschlussfassungen sollten Sie als Vermieter einer Eigentumswohnung immer auch an Ihrer Mietverhältnis denken. Zur Verdeutlichung sei als Bespiel genannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausordnung dahin ändert, dass das Halten von mehr als zwei Hunden nicht gestattet ist. In dem Mietvertrag wurde aber das Halten von bis zu drei Hunden gestattet. Hier sollten Sie als Vermieter in der Eigentümerversammlung darauf hinwirken, dass für Ihren derzeitigen Mieter eine Ausnahme gemacht wird.
Dem Mieter kann das Halten von Tieren nicht verboten werden. Eine Tierhaltung ist Inhalt des dem Mieter zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs. Doch der Vermieter kann das Halten von Tieren auf ungefährliche Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel, Hamster, Schildkröten, Kaninchen usw. beschränkten, weil von diesen Kleintieren bei artgerechter Haltung in angemessener Anzahl keine Belästigungen für die übrigen Bewohner zu befürchten ist. Für das Wohnungseigentumsrecht gelten diese Grundsätze nicht. In der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) kann das Halten von Tieren grundsätzlich unter ein Zustimmungsvorbehalt gestellt werden oder sogar verboten werden. Lediglich wenn für einen Eigentümer das Halten eines Tieres aus gesundheitlichen Grüßen notwendig ist, z.B. ein Blindenhund, dann verstößt diese Vereinbarung insoweit gegen Treu und Glauben und ist unwirksam. Durch Mehrheitsbeschluss kann ein generelles Tierhaltungsverbot nicht eingeführt werden, wohl aber Beschränkungen. TIPP: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter keine Tierhaltung, die nach der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) oder nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erlaubt ist. Sollte nach dem Inhalt der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine generelle Tierhaltung untersagt sein, muss dies in einer Individualklausel mit dem Mieter vereinbart werden.